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ČeštinaNews rund ums Haus bauen, Haus kaufen oder verkaufen
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Verträge mit Maklern Wenn beim Immobilienverkauf ein Makler eingeschaltet wird, sollte der Verkäufer auf den richtigen Vertrag achten. Am sinnvollsten ist meist ein qualifizierter Alleinauftrag. Laut einer Studie können sich fast 90 % aller Deutschen vorstellen, ihre Immobilie über einen Makler zu verkaufen. Tatsächlich zieht aber nur jeder zweite Immobilienverkäufer einen Makler hinzu, wenn er sich zu einem Verkauf seines Objekts entschließt. Viele scheuen eine Bindung oder hohe Kosten. Dabei spart ein Maklereinsatz Zeit, Nerven und kann den Verkaufserlös verbessern – wenn Makler und Vertrag passen. Bei den Verträgen unterscheidet man zwischen einem qualifizierten Alleinauftrag, dem Alleinauftrag oder dem Mit vertrieb. Der qualifizierte Alleinauftrag eignet sich für alle, die ihre Immobilie schnellstmöglich zum besten erzielbaren Preis verkaufen wollen und sicher gehen möchten, dass der Makler alle Möglichkeiten für den Verkauf ausschöpft. Dabei kümmert sich ausschließlich der beauftragte Makler um die Veräußerung. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist eine sogenannte Individualvereinbarung nötig, durch die der Verkäufer einen Eigenverkauf durch eine Hinzuziehungsklausel ausschließt. Namentlich bekannte Interessenten können vom Verkäufer von dieser Klausel ausgeschlossen werden; an diese kann der Veräußerer dann selbst verkaufen. Der Alleinauftrag, der ebenfalls häufig vorkommt, enthält keine Individualvereinbarungen. Beim so- genannten allgemeinen Maklerauftrag oder Mitvertrieb kann der Verkäufer dagegen so viele Makler beauftragen, wie er möchte. Die Anzahl der Makler erhöht jedoch nicht automatisch die Anzahl der Kaufinteressenten. Im Gegenteil: Wie viele Köche den Brei verderben, verderben viele Makler den Verkauf. Wird das Objekt von verschiedenen Maklern in Zeitungen und Internetportalen angeboten, führt dies bei Käufern sogar eher zu Skepsis. Nicht selten kommt es sogar vor, dass ein und dasselbe Objekt mit unterschiedlichen Daten, Preisen oder Grundrissen angeboten wird, was für Verwirrung bei potenziellen Käufern sorgt. Sowohl Alleinaufträge als auch qualifizierte Alleinaufträge enthalten stets die Pflichten des Maklers. Diese sind: Besichtigung der Immobilie zur Datenaufnahme Erstellung von Innen- und Außenfotos Geocodierung der Objektdaten Ermittlung des Kaufpreises Exposéversand an vorgemerkte Kunden Organisierung und Durchführung von Besichtigungen Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags Begleitung zum Notartermin Vorsichtig sein sollten Immobilienverkäufer bei Klauseln, die Entschädigungszahlungen bei einem Nichtverkauf beinhalten. Denn Maklerdienstleistungen sind grundsätzlich erfolgsabhängig. Irgendwie lautende pauschale Aufwandsentgelte, die bei Verkauf verrechnet, bei Nichtverkauf jedoch einbehalten werden, sind absolut unüblich. Stattdessen sollten Verkäufer nur die üblichen Provisionen akzeptieren. Üblich sind Provisionszahlungen, die je nach Bundesland zwischen 3 und 6 Prozent (zuzüglich ges. MWSt.) des Kaufpreises liegen. Die Regelungen sind je nach Bundesland verschieden. In Bayern ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer sich die anfallende Courtage teilen, was die fairste Variante scheint.
Quelle: Frankenpost
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Die Inflation im Zaum haltenImmobilien, ob selbst genutzt oder vermietet, bieten viele Vorteile im Kampf gegen Geldentwertung. Wer den sicheren Hafen ansteuert, darf die Schattenseiten nicht übersehen.
Können Immobilien vor Geldentwertung schützen?
Wer sein Eigenkapital in eine Eigentumswohnung oder ein Haus zur Selbstnutzung steckt, hat beste Aussichten, der Inflation zu entgehen. So erspart er sich Mietsteigerungen, die in Inflationszeiten zwangsläufig anstehen. Hat der Hauseigner mit einer langfristigen Zinsbindung finanziert, bleiben seine Monatsbelastungen garantiert konstant. Bei einer 100 000-Euro-Hypothek mit ein Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Monatsrate 20 Jahre lang 454,17 Euro. Diese Konditionen offeriert aktuell der Finanzdienstleister FMH. Bis 2031 kann bei jährlich drei Prozent Inflation die Miete auf mehr als 700 Euro steigen. Ebenso auch das Nettogehalt, wenn es an die Preissteigerungsrate angepasst wird. Dann tun die 454,17 Euro erst recht nicht mehr weh. Wer obendrein das Risiko minimieren will, nach Ablauf der 20-jährigen Zinsbindungsfrist zu hohen Zinsen prolongieren zu müssen, verdoppelt die Tilgungsrate. Bei zwei Prozent Anfangstilgung steigt die Monatsbelastung zwar auf 537,50 Euro, doch die Restschuld sinkt nach 20 Jahren auf 35 680 Euro. Bei nur ein Prozent Tilgung stehen dagegen noch 67 839 Euro zu Buche, die 2031 eventuell mit zweistelligem Zins bedient werden müssen. Inflation hilft Schuldnern Weiterer Vorteil einer fremdfinanzierten Immobilie: Die Inflation reduziert automatisch die Verbindlichkeit. Bei drei Prozent jährlicher Geldentwertung schmilzt der reale Gegenwert einer 100 000-Euro-Hypothek in 20 Jahren auf gefühlte 55 367,58 Euro – ohne einen Euro Tilgung. Aber Achtung: Die Weginflationierung des Kredits funktioniert nur, wenn der Zins langfristig einbetoniert ist. Was Langläufer kosten, offenbart die Internet-Seite www.fmh.de. Eine Pflichtlektüre für Schuldner. Wer dagegen in vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilien investiert, geht davon aus, dass er die Mieten an die Preissteigerungsrate koppeln kann. So erhält er auf der Einnahmenseite die Kaufkraft eher als mit festverzinslichen Wertpapieren, deren Jahreskupons für viele Jahre festgeschrieben sind. Realisierte Wertsteigerungen einer Anleihe werden dann zudem durch Abgeltungsteuer, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer dezimiert. Gewinne aus Immobilienverkäufen bleiben dagegen nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei. Beim Eigenheim gilt überhaupt keine Frist. Zudem lässt es sich auf die Ehefrau übertragen, ohne dass Erbschaftsteuer anfällt – wenn sie das Haus weitere zehn Jahre bewohnt. Dank der Vorteile beim Fiskus lässt sich mit Immobilien also ein besserer Puffer gegen Geldentwertung aufbauen als mit voll steuerpflichtigen Kapitalerträgen. Neben regelmäßigen Mietsteigerungen erwarten Immobilieneigner auch, dass der Wiederverkaufspreis ihres Eigenheims parallel zur Inflationsrate steigt. Das bedeutet aber, dass ein 100 000-Euro-Objekt bei angenommenen drei Prozent Jahresinflation bis 2031 beim Verkauf 180 611 Euro erzielen muss, um die Geldentwertung zu kompensieren. Das aber wird nur mit qualitativ hochwertigen Objekten in besten Lagen gelingen. Quelle: FOCUS-MONEY-Redakteur Michael Groos
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Bauförderung - Wo Bauen sich noch lohnt |
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Samstag 30.10.2010 - Focus |
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Haus- und Wohnungskäufer haben kein Geld zu verschenken – und sollten daher die wenigen noch verbliebenen staatlichen Fördertöpfe anzapfen. Der Förderrechner zeigt, wo noch welche stehen und wer sie bekommen kann. Staatliche Bauförderung? Das war einmal! So denken viele – und das aus gutem Grund. Schließlich kassierte die große Koalition als eine ihrer ersten Amtshandlungen die seit Langem umstrittene Eigenheimzulage. Seit dem 1. Januar 2006 müssen Bauherren und Hauskäufer nun die Investition in die eigenen vier Wände fast ohne die finanzielle Hilfe vom Staat schultern. Allein über den Wohn-Riester können sich kinderreiche Familien und Gutverdiener noch eine Förderung vom Staat sichern. Doch das ist nur die halbe Wahrheit. Zwar hat der Bund den Geldhahn für Eigenheimkäufer ziemlich zugedreht, nicht aber die Bundesländer. Außer Berlin, Bremen und Mecklenburg-Vorpommern greifen die übrigen 13 Bundesländer privaten Immobilienkäufern finanziell unter die Arme – zuallererst in Form konkurrenzlos günstiger Darlehen. Der Grund liegt auf der Hand: Wer verhindern will, dass junge Familien ins Umland abwandern oder gar Einwohner hinzugewinnen will, muss entsprechende Anreize schaffen. Bauherren sind deshalb gut beraten, bei der Finanzierung ihres Vorhabens nicht nur die Konditionen verschiedener Banken zu vergleichen, sondern auch zu prüfen, ob es ein Darlehen vom Land gibt. Mithilfe des Förderrechners kein Problem: Der listet nicht nur die Fördertöpfe in jedem Bundesland auf, sondern beantwortet auch die Frage, wer Aussicht auf Förderung hat. Schließlich gibt es die zinsgünstigen Darlehen nur für jene, deren Einkommen bestimmte Höchstgrenzen nicht übersteigen. Allerdings sollte niemand vorschnell die Flinte ins Korn werfen. In Baden-Württemberg etwa können Paare bis zu 200 000 Euro brutto im Jahr verdienen, um ein zinsverbilligtes Darlehen von bis zu 100 000 Euro zu ergattern. Solche Konditionen gewährt allerdings nur die Mutter aller Häuslebauer ihren Landeskindern. Auch für Nordrhein-Westfalen und Sachsen lohnt sich der Klick auf den Förderrechner: Eine vierköpfige Familie mit 3300 Euro netto im Monat bekommt in beiden Ländern zinsgünstige Darlehen fürs Eigenheim – in Sachsen allerdings nur, wenn sie sich für den Kauf eines Altbaus entscheidet. In jedem Fall aber gilt: Ein Rechtsanspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen besteht auch für diejenigen nicht, die alle Voraussetzungen erfüllen. Die besten Chancen auf Erfolg hat derjenige, der möglichst früh im Jahr einen Antrag stellt – dann, wenn die Fördertöpfe noch prall gefüllt sind. Wie immer, wenn es ums Geld vom Staat geht, gilt außerdem: Erst wenn der Antrag bewilligt ist, kann man kaufen oder mit dem Bauen beginnen. |
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Die wichtigsten Urteile für Mieter |
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| Montag 18.10.2010 - Focus |
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Kaum eine Personengruppe wird vom Gesetz und den Gerichten so umfassend geschützt wie die Mieter.
Aktuelle Entscheidungen – von Nebenkosten bis Schönheitsreparaturen.
Wer meint, der oberste Mieterschützer Deutschlands sei ein Interessenverband oder gar eine Verbraucherorganisation, der irrt sich gewaltig. Nicht Mieterverein und Co. verhelfen Mietern zu ihrem Recht, sondern die Mitglieder des achten Senats des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe.
Weit mehr als 150 Grundsatzentscheidungen haben das deutsche Mietrecht stärker beeinflusst als die letzte Mietrechtsreform aus dem Jahr 2001. Dabei hat das oberste deutsche Zivilgericht zahlreiche Gesetzeslücken geschlossen. Manches ist jedoch auch komplizierter geworden. „Ein Blick in das Gesetz reicht nicht mehr aus, wenn Mieter über ihre Rechte und Pflichten Bescheid wissen wollen“, sagt Dietmar Wall, Rechtsexperte des Deutschen Mieterbundes. Von Schönheitsreparaturen über Betriebskosten bis hin zur Kündigung: FOCUS Online nennt die wichtigsten Entscheidungen, die Mieter kennen sollten. Nebenkosten: Nicht jede Rechnung muss bezahlt werdenSchornsteinfeger, Treppenreinigung, Aufzugswartung: Eigentlich sind die Fragen zu den Betriebskosten in den Paragrafen 556, 556a und 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Danach darf im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter zusätzlich zur Miete auch die laufenden Kosten, die Betriebs- oder Nebenkosten, zahlt – meist als monatliche Vorauszahlung.
Abrechnung binnen zwölf Monaten Völlig freie Hand haben Eigentümer aber nicht, wenn sie die Bewohner ihrer Wohnungen an den Kosten beteiligen wollen. Seit der Reform im Jahr 2001 ist gesetzlich vorgegeben, dass der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode seine Ansprüche angemeldet haben muss. Das bedeutet laut Bundesgerichtshof (BGH), dass der Brief mit der Rechnung binnen eines Jahres vorliegen muss – es reicht nicht, dass der Vermieter die Abrechnung in dieser Zeit abgeschickt hat (Az. VIII ZR 107/08). Hat er diese Frist verpasst, muss der Mieter auf die verspätete Abrechnung hin nicht nachzahlen. Mehr noch: Hat der Mieter irrtümlich oder in Unkenntnis trotzdem gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern, entschied der BGH (Az. VIII ZR 94/05). Weitere Nachforderungen nur im Ausnahmefall
Bei der Abrechnung muss auch das Timing stimmen
Flattert nach der Jahresabrechnung noch eine weitere Abrechnung ins Haus, braucht der Vermieter gute Gründe für eine Nachforderung. Will er etwa nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist mehr Geld, weil er einen Posten vergessen hat, braucht sich das der Mieter nicht gefallen lassen (BGH, Az. VIII ZR 190/06). Das gilt sogar dann, wenn der Mieter vor Erhalt der zweiten Abrechnung möglicherweise zugesagt hat, die Nachforderung zu begleichen (BGH, Az. VIII ZR 84/07).
Der Mieter muss jedoch zahlen, wenn der Vermieter für die Verspätung nichts kann, etwa wenn dieser einen Gebührenbescheid der Stadt erst nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist erhält. Liegen dem Vermieter die Abrechnungsunterlagen vor, darf er sich nicht unnötig viel Zeit lassen. Im Regelfall muss er innerhalb von drei Monaten seine Nachforderungen geltend machen, entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 220/05). Betriebskostenbelege: Vermieterfehler sparen GeldEndlose Zahlenkolonnen, kryptische Maßzahlen, unverständliche Posten: Viele Abrechnungen geben selbst Experten Rätsel auf. Wollen Mieter die Rechnung der laufenden Kosten der Wohnung oder des Hauses nachvollziehen, haben sie das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und -rechnungen haben (BGH, Az. VIII 78/05). Dafür müssen sie sich jedoch an den Vermieter wenden. Kein Anspruch auf DuplikateAllerdings sind die Rechte der Mieter auch nicht grenzenlos. So musste sich ein Berliner im Rechtsstreit mit seiner Hausverwaltung geschlagen geben. Er hatte deren Abrechnung überprüfen wollen und deshalb an die 300 Nachweise in Kopie angefordert. Die Hausverwaltung lehnte das als „unzumutbaren Aufwand“ ab. Zu Recht, so der BGH. Denn: Mieter haben grundsätzlich keinen Anspruch auf Kopien der Originale.. An anderer Stelle hingegen sind stehen die Mieter wiederum recht gut da. Wenn etwa bei der Abrechnung etwas nicht stimmt, haben sie zwölf Monate Zeit, den Fehler beim Vermieter zu rügen. Das gilt nach einem aktuellen BGH-Urteil auch, wenn der Vermieter Jahr für Jahr denselben Fehler macht. Es reicht in diesen Fällen nicht, wenn die Mieter einmalig erfolgreich den Lapsus moniert haben. Schleicht sich dieser im Folgejahr wieder ein, müssen die Mieter erneut aktiv werden– oder die fehlerhaften Posten bezahlen (Az. VIII ZR 185/09).
Nebenkosten: Begrenzte Spielräume für Eigentümer
Welche seiner Ausgaben der Eigentümer auf seinen Mieter abwälzen darf, ergibt sich zum Teil aus dem Gesetz, in erster Linie aber aus dem Mietvertrag. „17 Betriebskostenarten sind anerkannt“, sagt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund und verweist auf eine Vielzahl von Entscheidungen erster und zweiter Instanz.
Dabei gilt die Grundregel: Nur laufende Kosten der Immobilie dürfen auf den Mieter umgelegt werden –die Ausgaben des Vermieters für Hausmeister, Wasser, Müllabfuhr, Treppenreinigung, Aufzugswartung, Grundsteuer und Immobilienversicherungen dürfen folglich in Rechnung gestellt werden. Nicht umlagefähig sind hingegen: Reparaturen, Neuanschaffungen oder die Neugestaltung des Gartens. In diesem Zusammenhang verdonnerte der BGH Vermieter auch dazu, die Hauswartskosten genau aufzuschlüsseln und die umlagefähigen Hauswartstätigkeiten beziehungsweise die nicht umlagefähigen Reparaturarbeiten gesondert auszuweisen. Ein pauschaler Abzug von beispielsweise zehn Prozent sei unzulässig, wenn der Mieter die Höhe des Abschlags bezweifle (Az. VIII ZR 27/07). Streitpunkt EnergieversorgungWeitere Einschränkung: Neue Ausgaben kann der Vermieter nicht ohne dessen Zustimmung umlegen. Will etwa der Hauseigentümer die Abwicklung der Energieversorgung auslagern (Contracting), kann er die Kosten nur auf den Mieter abwälzen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vorgesehen ist oder wenn der Mieter der Umstellung zustimmt (BGH, Az. VIII ZR 54/04). Das gilt auch dann, wenn der „Contractor“ (Wärmelieferant) die Heizungsanlage nicht nur übernimmt, sondern auch erneuert, urteilte der BGH (Az. VIII ZR 362/04). Der Vermieter ist laut BGH zudem dazu verpflichtet, bei der Umstellung der Wärmeversorgungsverträge im Sinne der Mieter auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten (Az. VIII ZR 243/06). Zieht ein Mieter aus, stellen die notwendige Zwischenablesung oder Zwischenabrechnung keine Betriebskosten dar, für die der Mieter aufkommen muss, sondern Verwaltungskosten, die der Vermieter zu tragen hat (Az. VIII ZR 19/07).
Unbewohnte Räume: Die Kosten trägt der EigentümerStehen Wohnungen im Mietshaus leer, stellt sich die Frage, wer für Wasser, Müll und andere Nebenkosten aufkommt.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Zumindest soweit die Betriebskosten nach Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilt werden, muss der Vermieter die Kostenanteile für leer stehende Wohnungen zahlen. Das gelte auch für verbrauchsabhängige Kostenarten wie Wasser, Entwässerung, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhlkosten (BGH, Az. VIII ZR 159/05). Rechnet der Vermieter die Heizkosten nach Verbrauch auf die Mieter um, muss er den Grundkostenanteil selbst schultern, der auf leer stehende Wohnungen entfällt (BGH, Az. VIII ZR 137/03). Vorteil für Mieter zählt
Befinden sich in einem Mietshaus auch Ladengeschäfte oder Büroräume, muss der Vermieter bei der Erstellung der Jahresabrechnung nicht immer zwischen gewerblich genutzten Mieträumen und Wohnungen unterscheiden. So lange die Wohnungsmieter durch eine einheitliche Abrechnung nicht schlechter gestellt werden, darf es sich der Vermieter einfach machen und einheitlich abrechnen (BGH, Az. VIII ZR 78/05).
Wohnfläche: Wann Kinderwagen und Schuhe im Flur stehen dürfenJunge Eltern wissen nur zu gut, wie sperrig ein Kinderwagen sein kann. Kommen Mama oder Papa vom Einkauf zurück, müssen nicht nur Einkäufe und Kind sicher verstaut werden, auch Juniors fahrbarer Untersatz will sicher im Haus geparkt werden.
Erlaubt ist, was nicht stört „Der Mieter ist berechtigt, einen Kinderwagen oder einen Rollstuhl im Hausflur abzustellen, wenn er hierauf angewiesen ist und die Größe des Hausflures das Abstellen zulässt“, so die Richter (BGH V ZR 46/06).In einem anderen Fall wollte der Eigentümer verhindern, dass das Treppenhaus als Lagerstätte für Prospekte genutzt wird. Dazu stellte der Bundesgerichtshof klar: Wer als Mieter eine Wohnung anmietet, hat nicht nur ein Recht, die Mieträume selbst zu nutzen. Er darf auch die Gemeinschaftsflächen nutzen, wie etwa den Hausflur und das Treppenhaus. Satellitenschüssel: Recht auf Fernsehen Wollen Mieter mehr als zwei Dutzend Fernsehprogramme empfangen, haben sie die Wahl zwischen Kabelanschluss und Satellitenempfang. Und weil die weiß-grauen Schüsseln selten optische Reize für die Hausfassade bringen, sperren sich viele Vermieter gegen die Montage. Der Bundesgerichtshof zeigte jedoch Verständnis für Fernsehfreaks und entschied: Der Vermieter kann nach Treu und Glauben verpflichtet sein, der Aufstellung einer Parabolantenne des Mieters zuzustimmen (Az. VIII ZR 207/04). Tipp: Keinesfalls meckern darf der Eigentümer, wenn die Schüssel auf dem Fußboden im hinteren Bereich eines sichtgeschützten Balkons steht. An der Außenwand des Hauses sollte der Mieter die Sat-Antenne lieber nicht anbringen.
Um- und Ausbau: Weitreichende Rechte für MieterBaut der Vermieter das Dach aus, lassen sich Lärm und Schmutz nicht vermeiden. In einem vom BGH entschiedenen Fall ging es besonders laut zu. Die Richter hatten ein Einsehen mit dem Bewohner und urteilten: Der Mieter könne erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den beim Ausbau geltenden Anforderungen entsprechen.
Hält sich der Vermieter nicht daran, liegt ein Mangel vor. Folge: Der Mieter kann einen Teil der Miete mindern, so die Richter (Az. VIII ZR 155/03). Anspruch auf starken Stromkreis
Doch die Anmietung des vermeintlichen Schnäppchen erwies sich schnell als Fehlentscheidung: Ließen die Mieter die Waschmaschine im Bad und die Spülmaschine in der Küche laufen, flogen die Sicherungen raus. Die Mieter waren sauer und verklagten den Vermieter: Er möge die gesamte elektrische Anlage in der Wohnung auf heutigen Stand bringen.
Die Richter gaben den Mietern zumindest teilweise recht. Auch eine nicht modernisierte Altbauwohnung muss einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht. Dazu gehört, dass ein größeres Haushaltsgerät, wie Waschmaschine oder Geschirrspüler, und weitere haushaltstypische Elektrogeräte, wie etwa ein Staubsauger, gleichzeitig genutzt werden können (BGH, Az. VIII ZR 281/03, BGH VIII ZR 343/08). Miete: Wann der Vermieter die Preise erhöhen darfGleich fünf Paragrafen regeln, wie und wann der Eigentümer seine Räume modernisieren darf (§§ 554, 554a, 559, 559a und 559 b BGB). Dabei geht es allerdings nicht um Malerarbeiten, wie sie beim Auszug üblich sind. Modernisierungen sind Baumaßnahmen, die den Wohnwert verbessern oder helfen, Energie einzusparen. Vorteil für den Vermieter: Mit Abschluss der Arbeiten kann er elf Prozent der anteiligen, für die Mieterwohnung anfallenden Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.
Das klassische Beispiel ist der Einbau neuer Wärmeschutzfenster. Allerdings rechtfertigt eine Modernisierung nur dann eine Mieterhöhung, wenn der Vermieter die möglichen Energieeinspareffekte plausibel begründet, entschied der BGH (Az. VIII ZR 47/05). Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen müssen Mieter dagegen nicht tragen (BGH, Az. VIII 41/08). Schwierige AbwägungAllerdings sollte die Entscheidung nicht missverstanden werden: Energiesparende Modernisierung bedeutet nicht, dass sich die Baumaßnahme für den einzelnen Mieter lohnen muss. Deshalb wird eine Mieterhöhung wegen Modernisierung auch nicht durch das Verhältnis zu der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt (BGH, Az. VIII ZR 149/03). In einem früheren Urteil hatten die Richter bereits entschieden: Verlangt der Vermieter nach Abschluss energiesparender Maßnahmen mehr Miete, muss er erläutern, inwieweit dadurch Heizenergie eingespart wird. Allerdings ist er nicht verpflichtet, dem Mieter eine Wärmebedarfsberechnung vorzulegen (Az. VIII ARZ 3/01). Nicht zur Kasse bitten dürfen Eigentümer ihre Mieter zudem, wenn diese die Wohnwertverbesserungen selbst finanziert haben. In einem kürzlich entschiedenen Fall bauten die Mieter Heizung und Bad auf eigene Kosten nachträglich in die Wohnung ein. Der Eigentümer nahm das zum Anlass, die Miete – für das nun komfortablere Heim – zu erhöhen. Den dreisten Versuch stoppte der BGH (Az. VIII ZR 315/09). Blick in die NachbarschaftViele Vermieter begründen ihren Wunsch nach höheren Einnahmen mit gestiegenen Vergleichsmieten. Dabei reicht jedoch nicht der pauschale Hinweis auf Wohnungen in der Nachbarschaft. Begründet der Eigentümer eine Mieterhöhung mit den Preisen bei drei Vergleichswohnungen, muss er diese so genau bezeichnen, dass der Mieter sie auch ohne nennenswerte Schwierigkeiten finden kann. Sonst riskiert der Vermieter, dass sein Wunsch nach finanzieller Verbesserung abgeschmettert wird (BGH, Az. VIII ZR 141/02). Bleibt für den Mieter offen, welche von zwei Wohnungen in einem Stockwerk als Vergleichswohnung gemeint ist, ist der Wunsch nach mehr Miete ebenfalls vergebens. Keine Zinsen im NachhineinWill der Vermieter die Miete erhöhen, können sich Mieter dagegen wehren. Geht der Prozess jedoch zu ihren Ungunsten aus, müssen sie die ausstehende Mietdifferenz nachzahlen. Dem Wunsch eines Vermieter, der für die Dauer des Rechtsstreits Zinsen haben wollte, erteilte der Bundesgerichtshof jedoch eine Absage. Wird der Bewohner einer Wohnung rückwirkend zur Zahlung einer Mieterhöhung verurteilt, muss er für diesen Zeitraum zwar die Miete nachzahlen, aber keine Verzugszinsen (BGH, Az. VIII ZR 94/04). Grund: Nach dem Gesetz schuldet der Mieter die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Vermieterschreibens, in dem er die Erhöhung ankündigt. Prozessieren Mieter oder Vermieter über die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung, ist der Anspruch nicht fällig. Erst wenn das Urteil rechtskräftig wird, muss der Mieter zahlen.
Mängel: Auch nachträgliche Mietminderungen sind erlaubtDer Mieter verliert nicht automatisch sein Recht auf Mietkürzung, wenn sechs Monate nach Auftreten des Schadens vergangen sind – auch dann nicht, wenn er in dieser Zeit anstandslos seine Miete gezahlt oder den Vermieter erst später über den Mangel informiert hat, entschied der BGH (Az. VIII ZR 274/02). Mehr noch: In einem Grundsatzurteil haben die Karlsruher Richter Anfang des Jahres sogar klargestellt, dass der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung überhaupt nicht verjährt. Im Juristendeutsch klingt die Begründung so: Der Anspruch ist ein auf dauernde Leistung gerichteter Erfüllungsanspruch (Az. VIII ZR 104/09).
Doch nicht nur Mängel – wie etwa kaputte Jalousien, ein Wasserschaden oder Schimmel an den Wänden – berechtigen zu einer Mietminderung. Stimmen die Angaben im Vertrag nicht mit der Realität überein, haben Mieter ebenfalls gute Chancen, ihre Kosten herunter zu schrauben. Das gilt zumindest dann, wenn die wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten abweicht. In diesem Fall hat der Mieter nicht nur das Recht, die Miete zu kürzen. Er kann auch die zu viel gezahlte Miete aus der Vergangenheit zurückfordern (BGH, Az. VIII ZR 133/03). Einen Riegel schob der BGH in diesem Zusammenhang einer beliebten Vermietertaktik vor. Um Mietminderungen zu vermeiden, bleiben einige Eigentümer im Mietvertrag in Bezug auf die Wohnungsgröße gerne vage und arbeiten mit „Zirka.-Angaben“. Das rechtfertige aber keine weitere Abweichung von fünf Prozent, so die Richter (Az. VIII ZR 144/09). Schon die zehnprozentige Toleranzgrenze sei eine Ausnahmeregelung, sie schließe zusätzliche Toleranzen aus. Dem relativierenden Zusatz „ca.“ käme daher keine eigene Bedeutung zu. Eindeutige GrenzeInzwischen gibt es sogar ein BGH-Urteil, nachdem auch eine fristlose Kündigung erlaubt ist, wenn die Wohnung tatsächlich mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben ist (Az. VIII ZR 142/08). Bei der Ermittlung der Wohnungsgröße zählen die Flächen von Balkonen und Terrassen übrigens mit. Bei Vertragsabschlüssen ab 2004 wird die Fläche in der Regel mit 25 Prozent angesetzt. Bei älteren Verträgen ist der Wohnwert mitentscheidend – die Fläche kann mit 25 bis 50 Prozent berechnet werden (BGH, Az. VIII ZR 86/08). Auch Ankündigungen sind bindend
In Bezug auf die Angaben zur Wohnungsgröße hat sich der BGH erst kürzlich wieder auf die Seite der Mieter gestellt. Es ging um Informationen, die Vermieter oder Makler im Vorfeld des Mietvertrags zur Wohnung machen. Im Urteilsfall war die Größe der Wohnung in der Zeitungsanzeige mit 76,45 Quadratmetern beschrieben. Dem Interessenten war zudem eine Grundrissskizze mit einer detaillierten Wohnflächenberechnung übergeben worden, aus der sich dieselbe Größe ergab. Tatsächlich bewohnten die Mieter am Ende jedoch lediglich 53,25 Quadratmeter. Im Mietvertrag selbst standen keine Angaben zur Größe. Dennoch nagelten die Richter den Vermieter auf seine im Vorfeld gemachten Ankündigungen fest – die Mieter durften mindern (Az. VIII ZR 256/09).
Kleingedrucktes: Welche Klauseln zulässig sindUnterschreibt ein Mieter eine Vereinbarung, wonach er für eine längere Zeit auf sein Recht zur Kündigung verzichtet, ist die Vereinbarung erst einmal wirksam, so der Bundesgerichtshof (Az. VIII 81/03). Wer doch innerhalb der Frist aus der Wohnung raus will, hat das Nachsehen. Allerdings hält der BGH Vereinbarungen, nach denen nur der Mieter, nicht aber zugleich der Vermieter auf sein Kündigungsrecht verzichtet, für unwirksam (Az. VIII ZR 74/08). Zudem dürfe der Mieter nicht jahrelang an seine Wohnung gefesselt sein. Ein Kündigungsverzicht benachteiligt den Mieter nach Ansicht der obersten Zivilrichter unangemessen, wenn er zeitlich unüberschaubar ist. In Anlehnung an die Regelungen zu Staffelmietverträgen (§ 557 a Abs. 3 BGB) sind maximal vier Jahre zulässig (auch BGH, Az. VIII ZR 27/04).
Der ewige Streit um die Schönheit Eine wahre Prozesslawine löste der Bundesgerichtshof mit seinen ersten Urteilen zum Dauerstreitthema Schönheitsreparaturen aus. Mittlerweile ist die Richtung der obersten Zivilrichter klar: Alle Vereinbarungen, die dem Mieter eine Renovierung beim Auszug – ohne Rücksicht auf den Zustand oder die letzte Renovierung – aufbürden, sind unwirksam. Die Folge: Ohne wirksame Renovierungsklausel müssen Mieter gar nicht nicht renovieren. Der Erhalt der Wohnung obliegt dann – wie vom Gesetz vorgesehen – ausschließlich dem Vermieter. So kippte der Bundesgerichtshof etwa eine Klausel, die vorschrieb, „die Wohnung ist am Ende der Mietdauer ´fachmännisch renoviert´ zurückzugeben“ (BGH, Az. VIII ZR 316/06 und 308/02). Auch eine Vertragsklausel, nach der der Mieter unabhängig von der Wohndauer und den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug alle Tapeten entfernen muss, ist unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 152/05 und 109/05). Sieht ein Vertrag einen strengen Fristenplan vor, wann einzelne Räume zu renovieren sind, ist diese Vereinbarung ebenfalls ungültig (BGH, Az. VIII ZR 361/03). Starr ist etwa eine solche Klausel: „Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.“ Folge für den BGH: unwirksam (Az. VIII ZR 178/05). Als starrer Fristenplan gilt auch, wenn der Mieter verpflichtet wird, notwendig werdende Schönheitsreparaturen auszuführen, und dabei nur auf die üblichen Fristen Bezug genommen wird (BGH, Az. VIII ZR 152/05 und 109/05). Steht im Mietvertrag, dass Mieter im Zuge der Schönheitsreparaturen auch den Außenanstrich der Fenster, der Wohnungstür oder der Loggia übernehmen müssen, ist das ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung (BGH, Az. VIII ZR 210/08). Vertragsklauseln, die Mieter verpflichten, während der Mietzeit die Wohnung in neutralen Farben zu renovieren, kann der Mieter auch ignorieren (BGH, Az. VIII ZR 166/08). Wer aufgrund einer unwirksamen Klausel renoviert hat, kann von seinem Vermieter noch drei Jahre nach seinem Auszug Erstattung für seine Aufwendungen verlangen (BGH, Az. VIII ZR 302/07). Hintertürchen für Vermieter So komfortabel die Rechtsprechung für die Mieter auch ist: Völlig rechtlos sind die Eigentümer in Sachen Schönheitsreparaturen nicht gestellt. Werden etwa die üblichen Renovierungsfristen im Mietvertrag durch abschwächende Floskeln relativiert, ist die Regelung wirksam. Muss der Mieter laut Vertrag „in der Regel“, „grundsätzlich“ nach drei Jahren Küche, Bad und Toilette und nach fünf Jahren die Haupträume der Wohnung renovieren“, ist das zulässig (BGH, Az. VIII ZR 77/03 und 230/03). Tipp: Wer malern muss, kann selbst den Pinsel schwingen. Der Vermieter darf nicht vom Mieter verlangen, dass dieser einen Profi beauftragt. Der Mieter schuldet lediglich einen Anstrich „mittlerer Art und Güte“. Kriegt er das alleine oder gemeinsam mit Freunden hin, muss der Vermieter zufrieden sein (BGH, Az. VIII ZR 294/09). Keine Extrawurst für Raucher Ist die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam, kann sich der Vermieter auch nicht auf die zusätzlich im Mietvertrag vereinbarte quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle berufen, urteilte der BGH (Az. VIII ZR 178/05). Fehlt eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag, muss auch ein Raucher beim Auszug nicht streichen oder tapezieren, so die Richter in einer anderen Entscheidung (BGH, Az. VIII ZR 124/05). Raucher machen sich nur ausnahmsweise schadenersatzpflichtig. Beispiel: Ihr exzessives Qualmen verursacht eine Verschlechterung der Wohnräume, die durch normale Schönheitsreparaturen nicht mehr zu beseitigen ist (BGH, Az. VIII ZR 37/07).
Kündigung: Wann Mieter die Wohnung räumen müssenSchützenhilfe aus Karlsruhe bekommen Mieter auch, wenn der Vermieter sein Eigentum für sich selbst oder seine Familie nutzen will. Will der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, gelten klare Regeln: Der Vermieter muss dem Mieter eine vergleichbare, ihm gehörende, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindliche, leer stehende Wohnung anbieten. Tut er es nicht, ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauch unwirksam, entschied der BGH (Az. VIII ZR 276/02). Hat er keine andere Wohnung, hat der Mieter Pech.
Aber: Die Pflicht, eine leer stehende Wohnung anzubieten, besteht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, so die Richter in einer weiteren Entscheidung (Az. VIII ZR 311/02; Az. VIII ZR 78/10). Informationspflicht des VermietersDer Vermieter muss den gekündigten Mieter informieren, wenn der behauptete Eigenbedarfsgrund später wegfällt. Diese Hinweispflicht besteht ebenfalls nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, urteilte der BGH (Az. VIII ZR 339/04). Diese Entscheidung hat auch das Bundesverfassungsgericht bestätigt (1 BvR 31/06). Wer den Eigenbedarf nur vortäuscht, die Wohnung später aber doch an Fremde vermietet, muss dem Mieter Schadenersatz zahlen. Umzugskosten, Mietdifferenz zwischen alter und neuer Wohnung und andere Kosten drohen. Das gilt laut BGH auch dann, wenn es die Mieter nicht auf einen Räumungsprozess ankommen lassen haben, sondern nach der Kündigung und der Androhung einer Gerichtsverhandlung „freiwillig“ ausziehen (Az. VIII ZR 231/07). Findet der Mieter heraus, dass er der Abrissbirne weichen soll, hat er gute Karten, in der Wohnung zu bleiben. „Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung“, sagten die BGH-Richter. Damit hat der Vermieter keinen Kündigungsgrund (BGH, Az. VIII ZR 188/03). Wer sich gegen ein solches Vorgehen von Vermieterseite absichern will, sollte auf eine schriftliche Vereinbarung dringen. Die Abmachung „auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet“ schützt Mieter laut BGH vor der Vertragsbeendigung nur, wenn beide unterschrieben haben (Az. VIII ZR 223/06).
Fristen: Schutz vor bösen ÜberraschungenWer selbst seine Wohnung kündigen will, muss dafür sorgen, dass sein Schreiben bis zum dritten Werktag des Monats beim Eigentümer angekommen ist, damit der laufende Monat noch mitzählt. Nicht selten müssen jedoch die Gerichte klären, ob diese Frist gewahrt wurde.
Auch der BGH hatte eine solchen Fall zu verhandeln. Dabei fiel der letzte Tag eines Monats auf einen Freitag. Der Mieter rechnete jedoch den Samstag als Wochenendtag nicht dazu und gab seine Kündigung erst am Montag beim Vermieter ab. Zu spät, urteilten die Richter. Der Samstag ist als Werktag bei der Frist mitzurechnen (BGH, Az. VIII ZR 206/04). Der Mieter musste daher einen Monat länger Miete zahlen. Offengelassen hat der Bundesgerichtshof aber, ob das auch gilt, wenn der letzte Tag der Frist auf einen Samstag fällt. Samstag ist nicht gleich SamstagAnderes gilt in Bezug auf die Frage, ob die Miete pünktlich am dritten Werktag eines Monats auf dem Vermieterkonto landet. Hier ist laut BGH der Samstag kein Werktag und zählt daher nicht mit (BGH VIII ZR 129/09). Begründung: Da Banken in der Regel nur von Montag bis Freitag arbeiten, darf der Samstag bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht berücksichtigt werden. Andernfalls würde sich die Schonfrist für Mieter praktisch um einen Tag verkürzen. |
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| Mittwoch 18.08.2010 - Focus |
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